对不起，这样的房子不会增值了……

来源 |购房大学（goufangdaxue）

作者 |房叔嘚吧嘚

上周五妇女节，笔者满心感慨的给老妈致电“慰问”，

本以为是一幅母慈子孝的和谐画面，谁知老太太上来就问我，

雄安咋样？青岛西海岸新区咋样？杭州湾新区呢？

笔者惊呆了，很难想想，一个对房地产不是很感冒的老太太为什么突然关心起了这些，

细问才知道，原来是两会过后，“新区”的热度再起。

雄安不是限购吗？于是我们小区的老头老太太把目光投向了各种新区附近“有钱途”的地区。

讲真，笔者不是很看好。

1

新区本质是啥？

国家级新区，是由国务院批准设立，承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区。

设想一下，

一座城市A区拥有写字楼、商场、医院、学校、公交地铁等等，完善的社会基础设施、福利，这些是经过长达数十年的积累才实现的，

因而聚集了大量的企业和人口。

而现在，ZF大笔一挥，要在几十公里开外的B区开发一个新城，并计划着有大量的人口和产业搬过去，

是不是很像咱熟悉的各类新区？

这些新区中，有的是因为靠近发达城市，有的却是籍籍无名……

比如贵安新区、兰州新区等。

但是他们都是国家级的，笔者说不看好，还被邻居大爷骂不懂政治……

2

不看好这类新区，因为太烧钱

笔者觉得新区能不能发展起来，除了政治，最应该关心的是成本。

造新区成本高，收益低，周期长，不算账都知道，不划算。

要建一座新城，只要搭建好基础设施，

而经营一座新城，除了以上这些，ZF还必须提供足够诱惑的补贴，才能吸引人来。

在如今大家都看得见的物价水平下，打造一座新城、一个新区，投入成本动辄以万亿计。

哪里来钱？只能卖地。

但是算算账就发现，卖地的钱都不够填“新区”这个黑窟窿的！

2018年，卖地赚钱最多的城市杭州，土地出让金拢共才2443亿元，

万亿投资打造滨海新区的天津，土地出让金也就1069亿元。

3

什么样的新区有前途？

总的来说，笔者给的标准很简单：

1、自身条件好，有能力发展的

拿成都的天府新区和天津的滨海新区对比：

天府新区到成都市中心（天府广场）大约20公里，有点远，但好在跟主城区并没有明显的割裂带。

只要再推进几年，基本就能和主城区融为一体。滨海就尴尬了……

天府新区到市中心20km，基本已连接主城

滨海新区到市中心，中间接近40km的割裂带

所以，基本20-30km可以作为一个临界点。

到市中心距离低于这个临界点的新区，基本发展还不错，

比如重庆的两江新区、郑州的郑东新区、沈阳的浑南新区、济南的唐冶新区等，

到市中心的距离基本都控制在15-20km以内。

这类新区，其实可以看作主城区由边缘向外的延伸，

不管是基础建设，还是吸引人口、打造产业，成本都会更低，而且容易利用城区边缘人口形成规模效应，

因而可以更快更好的发展起来。

2、国家看重，非发展不可

隔空造城，成本之高，回报之缓慢，如果没有国家意志，几乎不可能成功。

浦东从90年代开始，占尽地利人和，不仅获得国家鼎力扶持，还背靠当时最发达的上海地区。但是即便这样的情况下，浦东新区还是用了整整30年才有今天的成果。

而如今，说到有【千年大计】之称的雄安新区，

笔者承认绝对是国家的重点工程，但是【千年大计】说得很明白，可能在笔者有生之年是赶不上了……，

所以，可以肯定的是，目前环雄周边一定没有任何投资价值。

4

笔者看好什么样的发展？

其实一个地区有没有投资价值很容易看得出来，

在新区规划中，沿着现有的城区逐步往外扩建，是最符合经济发展的模式、也是最容易成功的模式。

浦东新区，包括深圳特区，很大程度上是时代的产物，

笔者并不认为【奇迹】能不停的复制。

所以，如果你身边再有人忽悠你买什么新区，或新区周边、例如环雄，请把房笔者这篇文章转给他。

PS：有些新区，马路还没完全建好，新区房价先起来了，自己玩死自己的案例比比皆是，2019年发展之年，太考验眼光，韭菜就别瞎想了，刚需赶紧上车。

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