粤港澳大湾区之下，孰能接棒广州“第四商圈”？

来源：凤凰网房产广州站 作者：酸菜鱼

中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》规划近期至2022年,远期展望到2035年。纲要多次提及广州，强调了广州在粤港澳大湾区的核心城市地位。

近几年来，广州飞快发展，超过300家的世界500强企业密集落户，先后承办了《财富》全球论坛、2018年世界航线发展大会、2019国际港口大会等国际会议，经济实力不断增强，城市功能的社会化、国际化日益明显。

城市发展，规划先行。在《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案里提出了2035年人口将控制在2千万，番禺部分区域首次明确被纳入主城区。毫无意外，主城区范围也将万博商务区也纳入了规划。

如果说，广州“东进”造就了天河商圈奇迹，那么，广州“南拓”推进下的番禺万博商务区正在崛起。

万博商务区位于广州市南部，距离广州市中心约15公里，毗邻长隆旅游度假区，东临万科欧泊、华南碧桂园，南临兴业大道，西临番禺大道，北临南大，规划面积1.5平方公里，预计总投资达718亿，可容纳10-15万商务办公人士，相当于10个天河城的商业体量，更规划了180万㎡地下公共空间，打通整个万博板块，相当于3倍于珠江新城的地下商业空间......

早在2007年，广州市国规委欲以“南拓”为动力，把汉溪-长隆-万博地区建设成为“广州市乃至广东省的商贸中心。

2010年首次提出打造万博商务区，并进行全面规划布局，在广州城市总体规划（2010-2020）纲要的番禺新城规划中，万博商务区将发展以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业集聚为主的现代信息服务业总部基地，被视为番禺未来几年经济增长的重要支撑。

再到2013年万博商务区被确定为广州市重点建设项目，从1998年规划之初到2018年万博9大项目陆续封顶，如今万博商务区已经进入发展快车道。据悉，整个万博商务区囊括了近20个商业项目，单单地上商业总建筑面积就已高达367.69万平方米。

番禺未来最炙手可热的CBD

万博CBD，2020年见！

历经多年建设的万博商务区早成雏形，目前已云集了吉盛伟邦家居博览中心、天河城百货品牌折扣店、海印又一城、番禺万达广场等，而德舜大厦、广晟万博城、粤海天河城、奥园国际中心、广汽·四海城、佳创商业地下空间6大项目已经进入内饰阶段，敏捷广场还在建设当中，预计2020年万博商务区将全面竣工。其地下空间堪称目前广州最复杂的“地下城”，未来这里更是一个集交通、停车、商业、市政于一体的“全天候购物公园”！

广东省流通业商会执行会长黄文杰曾表示，如果说北京路商圈是广州的第一商圈，上下九是第二商圈，天河是第三商圈，那么番禺万博就是第四商圈。随着商业载体的渐成规模，万博商圈正在迈入从“筑巢引凤栖”到“花开蝶自来”的转变阶段。日前，YY语音、思科、IBM、微软、广汽等重量级企业已布局于此，更有广州银行、中国银行、华泰证劵、中信证劵等金融机构入席。

说起万博商务区，大家首先想起的便是万达广场。作为广州第二座万达广场，番禺万达广场是万博商圈率先亮相的大型购物中心，在2014年迎来开业。有数据显示，开业至今，51万方的番禺万达广场日均客流量超6万人次。而在意识到传统百货日渐式微，2015年番禺万达广场撤掉万达百货，在保留原有知名时尚零售服装品牌外，不断丰富体验式业态，以此来吸引消费者。

作为广州“巨无霸”地下项目，广州番禺万博地下空间是番禺万博CBD商务区的一部分，总建设规模约180万平方米，规划明确地下空间规模将达171.11万平方米（2565亩），是集商业、交通和市政于一体的大型地下商业综合体，其中交通设置占比高达约78%，面积约137.6万平方米，商业占比约21%，面积约36.8万平方米，还有1.7%的面积用于市政建设。

除了城市道路，万博地下空间还设有公共交通枢纽，已开通的地铁7号线在德舜大厦和粤海天河城之间设置了南村万博站，规划设计南村万博站地铁轨道和站台位于地下负四层，地铁站厅则结合商业设在地下负二层。

万博地下空间建成后不仅可以增强万博商务区的交通功能，还能加强与外围城市交通的衔接和联系，实现与公交、轨道交通的便捷换乘功能，打造一个多层次地下立体交通枢纽,如同庞大的现实版“流浪地球”地下城，让市民们实现足不出地面，便可享受一站式体验消费！

四通八达的万博板块

最多地铁线路经过的商圈

区域要发展，交通必先行。所谓路通财通，人到财到。

万博商务区拥有华南首个4层地下立体交通枢纽，并且周边环绕番禺大道、华南快速干线、新光快速、南沙港快速、东新高速、汉溪大道、南大干线、金山大道等八大城市干道，10分钟通达广州南站、南沙自贸区，15分钟到达珠江新城，30分钟内辐射珠三角。

在轨道交通方面，万博商务区可以说是最多地铁线路经过的商圈。目前为止，万博商圈旁有4条已经开通的南北走向地铁——2号线、3号线、4号线、7号线，将万博与中心城区和南沙自贸区紧紧相连。其中，7号线南村万博站在万博商圈地下，与地下空间直接相通。还有，未来18号线（开工建设中）也将途经万博商圈。

但目前由于整个板块还在建设中，交通不太方便。从万博地铁站出来，可以看到粤海天河城、广晟万博城等项目正火热建设中，而要是想去番禺万达广场，看着只有不到100米的距离，实际上则需走出主干道兜个大圈才能到。而反观整个区域的交通轨道规划，万博商圈未来的潜力不可小觑。

“睡城”成新广州人刚需置业首选

二手住宅至少4万/平起

番禺，新广州人最早的一片移居地之一，有着“睡城”之称。据中国指数研究院数据显示，从2008年至2017年间，番禺网签房价从8365元/平上涨到21877元/平，十年涨幅161.5%！

数据来源：中国指数研究院

截止到目前，万博周边已汇集了华南新城、万科欧泊、华南碧桂园、雅居乐等近20个大体量高端住宅群，并享有附近长隆旅游度假区带来的千万级消费客流，万博所在的番禺华南板块早已形成庞大的居住氛围。以万科欧泊这个楼盘为例，首期于2012年年底开盘，精装售价约在1.6万/㎡以上，如今二手房价格已到4万/㎡以上，短短8年多时间，房价涨了至少2.4万/㎡。

如今万博已初现规模，在粤港澳大湾区战略布局之下，番禺万博CBD呈稳步上升的态势，未来万博商务区将在挑战与期待当中前行。